Een grondexploitatie maken (GREX)

Onderwerpen binnen deze route

Een GREX aanmaken

Starten met een nieuwe grondexploitatie: structuur, uitgangspunten en basisopzet.

Faseren van de GREX

Inrichten van tijd, fasen en kasstromen binnen de exploitatie.

Inflatiescenario’s

Werken met prijspeil, indexering en gevoeligheden binnen de GREX.

VEX koppelen aan GREX

Samenhang tussen grond- en vastgoedexploitatie inzichtelijk maken.

Een bestaande GREX kopiëren

Hergebruik van eerdere exploitaties en scenario’s.

Meer onderwerpen

Deze route wordt verder uitgebreid met aanvullende onderwerpen.

Visualisatie kasstromen en fasering (GREX)

Visualisatie van ruimtegebruik, investeringen, opbrengsten en saldoverloop binnen een grondexploitatie.

De GREX in Sumsonite is de financiële ruggengraat van de doorrekening van een gebiedsontwikkeling. Hiermee toetsen we de ontwikkeling op haalbaarheid, tweaken we uitgangspunten, rekenen we scenario’s door en bewaken en sturen we het project tijdens de realisatie.

Officiële (planeconomische) definitie

Een grondexploitatie is een financieel plan waarin de kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling (grondproject) zijn opgenomen, met als doel om de financiële haalbaarheid en het resultaat van het project inzichtelijk te maken, inclusief de tijdstippen waarop deze kosten en opbrengsten zich voordoen.

Wat zit er doorgaans in?

Kosten (o.a. verwerving, sanering, bouw- en woonrijp, plankosten, rente, bijdragen)
Opbrengsten (o.a. gronduitgifte, bijdragen derden, subsidies)
Tijd (fasering: kasstromen per jaar)
Resultaat (o.a. NCW, eindresultaat, rentabiliteit)
Parameters (o.a. discontovoet, inflatie, looptijd, indexatie)

Waarvoor gebruik je het?

Toetsen of een ontwikkeling financieel haalbaar is.
Onderbouwen van besluiten over grondprijzen en kostenverhaal.
Sturen op tijd, geld en risico’s tijdens voorbereiding en uitvoering.

Bron: Handreiking Grondexploitaties (VNG/BZK, 2019) – verwerkt tot leeswijzer.

Van oorsprong een gemeentelijke activiteit

Gemeenten voerden traditioneel de regie over de grondexploitatie om maatschappelijke doelstellingen te realiseren, zoals het voorzien in de woningbehoefte, het faciliteren van bevolkingsgroei en het mogelijk maken van publieke voorzieningen. De grondexploitatie was daarbij geen winstgedreven activiteit, maar een instrument voor kostenverhaal en publieke sturing.

Door gronden te verwerven, bouw- en woonrijp te maken en uit te geven, konden gemeenten sturen op ruimtelijke kwaliteit, betaalbaarheid en programmatische samenhang. De grondexploitatie fungeerde daarmee als financieel-organisatorisch middel voor woningbouw, infrastructuur en groen.

Met de opkomst van publiek-private samenwerking (PPS) en toenemende marktontwikkeling is de grondexploitatie vanaf de jaren negentig verschoven naar een gedeelde verantwoordelijkheid tussen publieke en private partijen. In die context wordt de GREX steeds vaker ingezet als gezamenlijk toetsings- en sturingsinstrument.

Voorbeeld: ruimtelijke opzet als input voor de financiële doorrekening (GREX).