| Both sides previous revisionPrevious revision | |
| een_vastgoedexploitatie_maken [2025/12/31 06:05] – support | een_vastgoedexploitatie_maken [2025/12/31 06:28] (current) – external edit 127.0.0.1 |
|---|
| |
| <html> | <html> |
| | |
| | <!-- ONDERWERPEN: DIRECT BOVENAAN --> |
| | <h2>Onderwerpen binnen deze route</h2> |
| | |
| | <div style="display:grid; grid-template-columns:repeat(auto-fit, minmax(280px,1fr)); gap:12px; margin-bottom:1.6em;"> |
| | |
| | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> |
| | <strong><a href="/wiki/doku.php?id=vex_aanmaken">Een VEX aanmaken</a></strong> |
| | <div style="color:#555; margin-top:4px;"> |
| | Starten met een vastgoedexploitatie: programma, aannames en basisopzet. |
| | </div> |
| | </div> |
| | |
| | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> |
| | <strong><a href="/wiki/doku.php?id=parkeren_in_vex">Parkeren</a></strong> |
| | <div style="color:#555; margin-top:4px;"> |
| | Parkeeroplossingen, aantallen, kosten en opbrengsten. |
| | </div> |
| | </div> |
| | |
| | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> |
| | <strong><a href="/wiki/doku.php?id=opbrengsten_bepalen_vex">Bepalen van opbrengsten</a></strong> |
| | <div style="color:#555; margin-top:4px;"> |
| | Verkoopprijzen, huurprijzen en marktsegmenten. |
| | </div> |
| | </div> |
| | |
| | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> |
| | <strong><a href="/wiki/doku.php?id=residuele_grondwaarde">Residuele grondwaarde</a></strong> |
| | <div style="color:#555; margin-top:4px;"> |
| | Afleiding van grondwaarde op basis van het vastgoedresultaat en koppeling naar de GREX. |
| | </div> |
| | </div> |
| | |
| | <div style="border:1px solid #f0f0f0; border-radius:10px; padding:14px; background:#fafafa; color:#777;"> |
| | <strong>Meer onderwerpen</strong> |
| | <div style="margin-top:4px;"> |
| | Deze route wordt verder uitgebreid met aanvullende onderdelen. |
| | </div> |
| | </div> |
| | |
| | </div> |
| |
| <!-- 1) HOOFDVISUAL: 3 EXPLOITATIES (VOLLE BREEDTE) --> | <!-- 1) HOOFDVISUAL: 3 EXPLOITATIES (VOLLE BREEDTE) --> |
| </div> | </div> |
| |
| <!-- 2) TEKST: VOLLE BREEDTE --> | <!-- 2) TEKST + KLEIN SCHEMA --> |
| <div style="display:flex; gap:24px; flex-wrap:wrap; align-items:flex-start; margin:1.4em 0;"> | <div style="display:flex; gap:24px; flex-wrap:wrap; align-items:flex-start; margin:1.4em 0;"> |
| |
| <!-- TEKST: UITLEG DRIE EXPLOITATIES --> | <!-- TEKST: UITLEG DRIE EXPLOITATIES --> |
| <div style="flex:1; min-width:320px; line-height:1.7; font-size:110%;"> | <div style="flex:1; min-width:320px; line-height:1.7; font-size:110%;"> |
| | <p> In het schema met de <strong>drie exploitaties</strong> lees je de samenhang <strong>van rechts naar links</strong>. Elke exploitatie vervult een andere rol in de gebiedsontwikkeling. </p> |
| |
| <p> | <p> <strong>Rechts</strong> zie je de <strong>beheerexploitatie</strong> (hier aangeduid als vastgoedexploitatie): het vastgoed wordt aangekocht en vervolgens gedurende een langere periode geëxploiteerd (bijvoorbeeld door een belegger of woningcorporatie). De <strong>aankoopwaarde</strong> waarmee deze exploitatie start, is de <strong>opbrengstwaarde</strong> voor de projectontwikkelaar. </p> |
| In het schema met de <strong>drie exploitaties</strong> lees je de samenhang | |
| <strong>van rechts naar links</strong>. | |
| Elke exploitatie vervult een andere rol in de gebiedsontwikkeling. | |
| </p> | |
| |
| <p> | <p> In de <strong>middelste kolom</strong> staat de exploitatie van de <strong>projectontwikkelaar</strong>. De ontwikkelaar neemt de opbrengstwaarde van het vastgoed als uitgangspunt en trekt daar zijn <strong>bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, financieringslasten en een vooraf bepaalde winst- en risico-opslag</strong> van af. </p> |
| <strong>Rechts</strong> zie je de <strong>beheerexploitatie</strong> | |
| (hier aangeduid als vastgoedexploitatie): | |
| het vastgoed wordt aangekocht en vervolgens gedurende een langere periode geëxploiteerd | |
| (bijvoorbeeld door een belegger of woningcorporatie). | |
| De <strong>aankoopwaarde</strong> waarmee deze exploitatie start, is de | |
| <strong>opbrengstwaarde</strong> voor de projectontwikkelaar. | |
| </p> | |
| |
| <p> | <p> Wat daarna resteert, is de <strong>residuele grondwaarde</strong>: de maximale grondprijs die het plan vanuit het vastgoed kan dragen. Deze waarde is dus <strong>al ontdaan van alle kosten en opslagen</strong> die voor de ontwikkelaar relevant zijn. </p> |
| In de <strong>middelste kolom</strong> staat de exploitatie van de | |
| <strong>projectontwikkelaar</strong>. | |
| De ontwikkelaar neemt de opbrengstwaarde van het vastgoed als uitgangspunt | |
| en trekt daar zijn <strong>bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, | |
| financieringslasten en een vooraf bepaalde winst- en risico-opslag</strong> van af. | |
| </p> | |
| |
| <p> | <p> <strong>Links</strong> staat de <strong>grondexploitatie (GREX)</strong> — de financiële ruggengraat van de gebieds- en grondontwikkeling. De residuele grondwaarde uit de VEX wordt hier opgenomen als <strong>opbrengst</strong>. Daarvan worden vervolgens de gebruikelijke kosten afgetrokken, zoals <strong>plankosten, verwervingskosten en bouw- en woonrijpmaakkosten</strong>. </p> |
| Wat daarna resteert, is de <strong>residuele grondwaarde</strong>: | |
| de maximale grondprijs die het plan vanuit het vastgoed kan dragen. | |
| Deze waarde is dus <strong>al ontdaan van alle kosten en opslagen</strong> | |
| die voor de ontwikkelaar relevant zijn. | |
| </p> | |
| |
| <p> | <p> Op die manier kan binnen de gebiedsexploitatie een <strong>tweede residuele grondwaarde</strong> worden berekend: de <strong>marktwaarde van de grond</strong> op basis van het doorgerekende plan en de bijbehorende fasering en kasstromen. </p> |
| <strong>Links</strong> staat de <strong>grondexploitatie (GREX)</strong> — | |
| de financiële ruggengraat van de gebieds- en grondontwikkeling. | |
| De residuele grondwaarde uit de VEX wordt hier opgenomen als | |
| <strong>opbrengst</strong>. | |
| Daarvan worden vervolgens de gebruikelijke kosten afgetrokken, | |
| zoals <strong>plankosten, verwervingskosten en bouw- en woonrijpmaakkosten</strong>. | |
| </p> | |
| | |
| <p> | |
| Op die manier kan binnen de gebiedsexploitatie een <strong>tweede residuele grondwaarde</strong> | |
| worden berekend: de <strong>marktwaarde van de grond</strong> op basis van het | |
| doorgerekende plan en de bijbehorende fasering en kasstromen. | |
| </p> | |
| |
| </div> | </div> |
| <!-- SCHEMA: KLEIN, ONDERSTEUNEND --> | <!-- SCHEMA: KLEIN, ONDERSTEUNEND --> |
| <div style="flex:0 0 360px;"> | <div style="flex:0 0 360px;"> |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:10px; background:#fff;"> | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:10px; background:#fff;"> |
| <img src="/wiki/lib/exe/fetch.php?media=residuele_grondwaardeschema.png" | <img src="/wiki/lib/exe/fetch.php?media=residuele_grondwaardeschema.png" |
| alt="Schema residuele grondwaarde" | alt="Schema residuele grondwaarde" |
| style="width:100%; height:auto; border-radius:8px;"> | style="width:100%; height:auto; border-radius:8px;"> |
| |
| <div style="font-size:0.85em; color:#666; margin-top:6px; text-align:center;"> | <div style="font-size:0.85em; color:#666; margin-top:6px; text-align:center;"> |
| Residuele grondwaarde: opbrengstpotentie minus kosten en opslagen | Residuele grondwaarde: opbrengstpotentie minus kosten en opslagen (rest = grondwaarde). |
| (rest = grondwaarde). | |
| </div> | </div> |
| </div> | </div> |
| |
| </div> | </div> |
| |
| </div> | </div> |
| |
| | <!-- INFLATIEBLOK --> |
| <div style="margin:1.2em 0; background:#f7f7f7; border:1px solid #e2e2e2; padding:1.1em 1.2em; border-radius:12px;"> | <div style="margin:1.2em 0; background:#f7f7f7; border:1px solid #e2e2e2; padding:1.1em 1.2em; border-radius:12px;"> |
| |
| In de praktijk leidt dit echter vaak tot <strong>onnodig complexe en onoverzichtelijke berekeningen</strong>, | In de praktijk leidt dit echter vaak tot <strong>onnodig complexe en onoverzichtelijke berekeningen</strong>, |
| met een detailniveau dat <strong>geen extra inzicht of sturingswaarde toevoegt</strong>. | met een detailniveau dat <strong>geen extra inzicht of sturingswaarde toevoegt</strong>. |
| Het uitgangspunt in de theorie is daarom: zodra de <strong>residuele grondwaarde</strong> is berekend | Het uitgangspunt is daarom: zodra de <strong>residuele grondwaarde</strong> is berekend |
| (op basis van de VEX), wordt deze waarde in de <strong>GREX</strong> opgenomen en vervolgens | (op basis van de VEX), wordt deze waarde in de <strong>GREX</strong> opgenomen en vervolgens |
| <strong>met een index</strong> door de tijd (cashflow) doorgerekend. | <strong>met een index</strong> door de tijd (cashflow) doorgerekend. |
| Uiteraard blijft periodieke herijking noodzakelijk, bijvoorbeeld bij gewijzigde | Uiteraard blijft periodieke herijking noodzakelijk, bijvoorbeeld bij gewijzigde |
| marktomstandigheden, bouwkostenontwikkelingen of aanpassingen in programma en fasering. | marktomstandigheden, bouwkostenontwikkelingen of aanpassingen in programma en fasering. |
| Dat betekent echter niet dat voor elke variant of scenario de volledige | Dat betekent echter niet dat voor elke variant of scenario de volledige vastgoedexploitatie |
| vastgoedexploitatie opnieuw tot op detailniveau moet worden doorgerekend. | opnieuw tot op detailniveau moet worden doorgerekend. |
| </p> | </p> |
| |
| <p style="margin:0 0 0.8em 0; line-height:1.65;"> | <p style="margin:0 0 0.8em 0; line-height:1.65;"> |
| In Sumsonite kun je daarom werken met een <strong>samengestelde index</strong> voor de residueel | In Sumsonite kun je werken met een <strong>samengestelde index</strong> voor de residueel berekende grondwaarde. |
| berekende grondwaarde. Deze index kan rekening houden met verschillende ontwikkelingen, | Deze index kan rekening houden met verschillende ontwikkelingen, zoals <strong>lonen</strong>, |
| zoals <strong>lonen</strong>, <strong>bouwkosten</strong> en uiteenlopende | <strong>bouwkosten</strong> en uiteenlopende <strong>opbrengstensoorten</strong> |
| <strong>opbrengstensoorten</strong> (koop/huur, corporatie/belegger, etc.). | (koop/huur, corporatie/belegger, etc.). |
| </p> | </p> |
| |
| <p style="margin:0 0 0.8em 0; line-height:1.65;"> | <p style="margin:0 0 0.8em 0; line-height:1.65;"> |
| Het voordeel van deze aanpak is dat je voor de haalbaarheidstoets van een gebiedsontwikkeling | Het voordeel is dat je voor de haalbaarheidstoets niet continu de volledige ontwikkelaarsexploitatie hoeft mee te nemen. |
| niet continu de volledige ontwikkelaarsexploitatie hoeft mee te nemen. | De GREX blijft daardoor <strong>overzichtelijk</strong> en het wordt mogelijk om <strong>snel en robuust</strong> |
| De GREX blijft daardoor <strong>overzichtelijk</strong> en het wordt mogelijk om | scenario’s en varianten door te rekenen, zonder in te boeten op nauwkeurigheid. |
| <strong>snel en robuust</strong> verschillende scenario’s en varianten door te rekenen, | |
| zonder in te boeten op de nauwkeurigheid van de inflatie-doorrekening. | |
| </p> | </p> |
| |
| <p style="margin:0; line-height:1.65;"> | <p style="margin:0; line-height:1.65;"> |
| Door de koppeling van de <strong>VEX</strong> — waarin de residuele grondwaarde wordt berekend — | Door de koppeling van de <strong>VEX</strong> aan de <strong>GREX</strong> behoud je bovendien |
| aan de <strong>GREX</strong>, behoud je tegelijkertijd <strong>alle sturingsknoppen</strong> | <strong>alle sturingsknoppen</strong> om het resultaat van de totale gebiedsontwikkeling te beïnvloeden |
| om het resultaat van de totale gebiedsontwikkeling te beïnvloeden. | (fasering, timing, inflatie, rente, scenario’s), terwijl de vastgoedlogica via de residuele grondwaarde |
| Binnen de GREX kun je blijven sturen op fasering, timing van opbrengsten, | consistent is verankerd. |
| investeringen, inflatie, rente en scenario’s, terwijl de vastgoedlogica via | |
| de residuele grondwaarde consistent is verankerd. | |
| </p> | |
| | |
| <p style="margin:0.6em 0 0 0; line-height:1.65;"> | |
| Daarmee combineert Sumsonite een <strong>zuivere vastgoedkundige onderbouwing</strong> | |
| met een <strong>integraal planeconomisch stuurinstrument</strong> | |
| voor besluitvorming, optimalisatie en monitoring gedurende de gehele looptijd | |
| van de gebiedsontwikkeling. | |
| </p> | </p> |
| |
| </div> | </div> |
| |
| | <!-- STAPPENBLOK --> |
| <!-- 4) UITLEG: RESIDUEEL + INPLUGGEN + INFLATIE --> | |
| <div style="font-size:110%; line-height:1.75; max-width:980px;"> | <div style="font-size:110%; line-height:1.75; max-width:980px;"> |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:12px; padding:16px; background:#fff;"> | <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:12px; padding:16px; background:#fff;"> |
| <div style="font-weight:800; margin-bottom:8px;">Hoe berekenen en gebruiken we de residuele grondwaarde?</div> | <div style="font-weight:800; margin-bottom:8px;">Hoe berekenen en gebruiken we de residuele grondwaarde?</div> |
| |
| <ul style="margin:0.4em 0 0 1.2em; line-height:1.65; color:#444;"> | <ul style="margin:0.4em 0 0 1.2em; line-height:1.65; color:#444;"> |
| <li> | <li><strong>Stap 1 – Opbrengstpotentie bepalen (VEX)</strong>: verkoopwaarde (koop) of afnamewaarde (huur) inclusief uitgangspunten.</li> |
| <strong>Stap 1 – Opbrengstpotentie bepalen (VEX)</strong>: | <li><strong>Stap 2 – Kosten en opslagen bepalen (VEX)</strong>: bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, financieringslasten, winst & risico.</li> |
| verkoopwaarde (bij koop) of afnamewaarde door belegger/corporatie (bij huur), inclusief segmentering en uitgangspunten. | <li><strong>Stap 3 – Residueel rekenen</strong>: wat resteert is de <strong>residuele grondwaarde</strong>.</li> |
| </li> | <li><strong>Stap 4 – Inpluggen in de GREX</strong>: opnemen als <strong>opbrengst</strong> en vervolgens <strong>faseren</strong> in de tijd.</li> |
| <li> | <li><strong>Stap 5 – Inflatie/prijspeil</strong>: residuele grondwaarde doorrekenen via (samengestelde) index zodat VEX en GREX consistent blijven.</li> |
| <strong>Stap 2 – Kosten en opslagen bepalen (VEX)</strong>: | |
| bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, financieringslasten en een opslag voor winst & risico. | |
| </li> | |
| <li> | |
| <strong>Stap 3 – Residueel rekenen</strong>: | |
| wat daarna resteert is de <strong>residuele grondwaarde</strong> (de ruimte die het vastgoed “kan dragen” voor grond). | |
| </li> | |
| <li> | |
| <strong>Stap 4 – Inpluggen in de GREX</strong>: | |
| de residuele grondwaarde wordt in de grondexploitatie opgenomen als <strong>opbrengst</strong> en vervolgens | |
| <strong>gefaseerd</strong> in de tijd (kasstromen). | |
| </li> | |
| <li> | |
| <strong>Stap 5 – Inflatie/prijspeil door de tijd</strong>: | |
| in Sumsonite kun je instellen hoe de residuele grondwaarde in de tijd wordt aangepast met inflatie (prijspeilontwikkeling), | |
| zodat VEX en GREX consistent blijven in reëel/nominaal rekenen. | |
| </li> | |
| </ul> | </ul> |
| |
| <div style="margin-top:10px; font-size:0.95em; color:#666;"> | <div style="margin-top:10px; font-size:0.95em; color:#666;"> |
| Praktisch: de VEX levert de “grondwaarde-resulterende” input; de GREX verwerkt dit als opbrengst en toetst de haalbaarheid in de tijd. | Praktisch: de VEX levert de grondwaarde-resulterende input; de GREX verwerkt dit als opbrengst en toetst de haalbaarheid in de tijd. |
| </div> | </div> |
| </div> | </div> |
| |
| </div> | |
| |
| <hr style="margin:2em 0;"> | |
| |
| <!-- 5) ONDERWERPEN: ONGEWIJIZIGD (CARDS) --> | |
| <h2>Onderwerpen binnen deze route</h2> | |
| |
| <div style="display:grid; grid-template-columns:repeat(auto-fit, minmax(280px,1fr)); gap:12px;"> | |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> | |
| <strong><a href="/wiki/doku.php?id=vex_aanmaken">Een VEX aanmaken</a></strong> | |
| <div style="color:#555; margin-top:4px;"> | |
| Starten met een vastgoedexploitatie: programma, aannames en basisopzet. | |
| </div> | |
| </div> | |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> | |
| <strong><a href="/wiki/doku.php?id=parkeren_in_vex">Parkeren</a></strong> | |
| <div style="color:#555; margin-top:4px;"> | |
| Parkeeroplossingen, aantallen, kosten en opbrengsten. | |
| </div> | |
| </div> | |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> | |
| <strong><a href="/wiki/doku.php?id=opbrengsten_bepalen_vex">Bepalen van opbrengsten</a></strong> | |
| <div style="color:#555; margin-top:4px;"> | |
| Verkoopprijzen, huurprijzen en marktsegmenten. | |
| </div> | |
| </div> | |
| |
| <div style="border:1px solid #e6e6e6; border-radius:10px; padding:14px; background:#fff;"> | |
| <strong><a href="/wiki/doku.php?id=residuele_grondwaarde">Residuele grondwaarde</a></strong> | |
| <div style="color:#555; margin-top:4px;"> | |
| Afleiding van grondwaarde op basis van het vastgoedresultaat en koppeling naar de GREX. | |
| </div> | |
| </div> | |
| |
| <div style="border:1px solid #f0f0f0; border-radius:10px; padding:14px; background:#fafafa; color:#777;"> | |
| <strong>Meer onderwerpen</strong> | |
| <div style="margin-top:4px;"> | |
| Deze route wordt verder uitgebreid met aanvullende onderdelen. | |
| </div> | |
| </div> | |
| |
| </div> | </div> |
| |
| </html> | </html> |
