This is an old revision of the document!
Een vastgoedexploitatie maken (VEX)
In het schema met de drie exploitaties lees je de samenhang van rechts naar links. Elke exploitatie vervult een andere rol in de gebiedsontwikkeling.
Rechts zie je de beheerexploitatie (hier aangeduid als vastgoedexploitatie): het vastgoed wordt aangekocht en vervolgens gedurende een langere periode geëxploiteerd (bijvoorbeeld door een belegger of woningcorporatie). De aankoopwaarde waarmee deze exploitatie start, is de opbrengstwaarde voor de projectontwikkelaar.
In de middelste kolom staat de exploitatie van de projectontwikkelaar. De ontwikkelaar neemt de opbrengstwaarde van het vastgoed als uitgangspunt en trekt daar zijn bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, financieringslasten en een vooraf bepaalde winst- en risico-opslag van af.
Wat daarna resteert, is de residuele grondwaarde: de maximale grondprijs die het plan vanuit het vastgoed kan dragen. Deze waarde is dus al ontdaan van alle kosten en opslagen die voor de ontwikkelaar relevant zijn.
Links staat de grondexploitatie (GREX) — de financiële ruggengraat van de gebieds- en grondontwikkeling. De residuele grondwaarde uit de VEX wordt hier opgenomen als opbrengst. Daarvan worden vervolgens de gebruikelijke kosten afgetrokken, zoals plankosten, verwervingskosten en bouw- en woonrijpmaakkosten.
Op die manier kan binnen de gebiedsexploitatie een tweede residuele grondwaarde worden berekend: de marktwaarde van de grond op basis van het doorgerekende plan en de bijbehorende fasering en kasstromen.
Veel gebruikers hebben de behoefte om de residuele grondwaarde zeer nauwgezet te volgen. In de praktijk leidt dit echter vaak tot onnodig complexe en onoverzichtelijke berekeningen, met een detailniveau dat geen extra inzicht of sturingswaarde toevoegt. Het uitgangspunt in de theorie is daarom: zodra de residuele grondwaarde is berekend (op basis van de VEX), wordt deze waarde in de GREX opgenomen en vervolgens met een index door de tijd (cashflow) doorgerekend.
Uiteraard blijft periodieke herijking noodzakelijk, bijvoorbeeld bij gewijzigde marktomstandigheden, bouwkostenontwikkelingen of aanpassingen in programma en fasering. Dat betekent echter niet dat voor elke variant of scenario de volledige vastgoedexploitatie opnieuw tot op detailniveau moet worden doorgerekend.
In Sumsonite kun je daarom werken met een samengestelde index voor de residueel berekende grondwaarde. Deze index kan rekening houden met verschillende ontwikkelingen, zoals lonen, bouwkosten en uiteenlopende opbrengstensoorten (koop/huur, corporatie/belegger, etc.).
Het voordeel van deze aanpak is dat je voor de haalbaarheidstoets van een gebiedsontwikkeling niet continu de volledige ontwikkelaarsexploitatie hoeft mee te nemen. De GREX blijft daardoor overzichtelijk en het wordt mogelijk om snel en robuust verschillende scenario’s en varianten door te rekenen, zonder in te boeten op de nauwkeurigheid van de inflatie-doorrekening.
Door de koppeling van de VEX — waarin de residuele grondwaarde wordt berekend — aan de GREX, behoud je tegelijkertijd alle sturingsknoppen om het resultaat van de totale gebiedsontwikkeling te beïnvloeden. Binnen de GREX kun je blijven sturen op fasering, timing van opbrengsten, investeringen, inflatie, rente en scenario’s, terwijl de vastgoedlogica via de residuele grondwaarde consistent is verankerd.
Daarmee combineert Sumsonite een zuivere vastgoedkundige onderbouwing met een integraal planeconomisch stuurinstrument voor besluitvorming, optimalisatie en monitoring gedurende de gehele looptijd van de gebiedsontwikkeling.
- Stap 1 – Opbrengstpotentie bepalen (VEX): verkoopwaarde (bij koop) of afnamewaarde door belegger/corporatie (bij huur), inclusief segmentering en uitgangspunten.
- Stap 2 – Kosten en opslagen bepalen (VEX): bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, financieringslasten en een opslag voor winst & risico.
- Stap 3 – Residueel rekenen: wat daarna resteert is de residuele grondwaarde (de ruimte die het vastgoed “kan dragen” voor grond).
- Stap 4 – Inpluggen in de GREX: de residuele grondwaarde wordt in de grondexploitatie opgenomen als opbrengst en vervolgens gefaseerd in de tijd (kasstromen).
- Stap 5 – Inflatie/prijspeil door de tijd: in Sumsonite kun je instellen hoe de residuele grondwaarde in de tijd wordt aangepast met inflatie (prijspeilontwikkeling), zodat VEX en GREX consistent blijven in reëel/nominaal rekenen.