Een VEX aanmaken

Vastgoedexploitatie: eerste opzet van je VEX

Ook een vastgoedexploitatie begint niet in het rekenscherm, maar bij het begrijpen van het programma: wat ga je bouwen, voor wie, en onder welke marktomstandigheden?

Je kunt op twee manieren starten:

  • Via een kickstart-uitwerking, bijvoorbeeld via de stedelijke dichtheidsrekenmachine (Spacematrix) of een eerste GREX-opzet. Hiermee neem je aantallen, woningtypen, oppervlakten en indicatieve prijzen over.
  • Via een eerste ontwikkelconcept: een idee over de te bouwen ontwikkelvolumes, met een eigen vertaling naar aantallen woningen, segmenten (sociaal/midden/vrij), parkeren en overige programmaonderdelen.

In beide gevallen werk je van boven naar beneden: eerst het programma en de hoofdstructuur, daarna pas detaillering. Je beschouwt het vastgoedprogramma als een reeks investeringsbeslissingen: kosten gaan vóór baten, opbrengsten volgen pas bij verkoop of exploitatie.

1. Tabblad ‘Vastgoedexploitatie’

Overzicht: opbouw per kolom
Overzicht VEX - opbouw per kolom
Hoofdtabblad ‘Vastgoedexploitatie’: van programma → opbrengsten → kosten → residuele grondwaarde → kengetallen.
Wat doe je hier?
  • Programma definiëren: typen, segmenten, aantallen, BVO/GBO en parkeernormen.
  • Opbrengsten ramen: verkoopwaarde (koop) of afname-/beleggerswaarde (huur) en overige opbrengsten.
  • Kosten ramen: bouwkosten en opslagposten (bijkomend, algemeen, rente), plus winst & risico.
  • Resultaat lezen: totalen per kolom, residuele grondwaarde en kengetallen.
  • Varianten doorrekenen: wijzig aannames en toets effect op residuele grondwaarde en rendement.
Tip: gebruik de vastgoedtabel als checklist. Werk per kolom consequent van boven naar beneden.
Toelichting op de belangrijkste rijen
  • Definitie, aantallen en BVO/GBO: hiermee leg je de schaal en samenstelling van het programma vast. Dit bepaalt de basis voor alle totalen onderaan.
  • Opbrengstenraming: bij koop werk je met verkoopwaarden (VON), bij huur met afname-/beleggerswaarde of huurparameters. Dit vormt de opbrengstpotentie waaruit residueel wordt gerekend.
  • Kostenraming: bouwkosten plus opslagposten (bijkomende en algemene kosten), financieringslasten en de opslag winst & risico. Samen bepalen deze posten de ruimte die resteert voor grond.
  • Voorverkooppercentage: het aandeel dat vóór start bouw is verkocht. In de praktijk vaak een voorwaarde van financiers. Het beïnvloedt vooral timing van opbrengsten en daarmee financieringslasten.
  • BTW verrekenbaar: hangt af van de positie van ontwikkelaar en afnemer. Bij verkoop aan belegger/corporatie wordt BTW doorgaans doorbelast; de ontwikkelaar rekent dan vaak met BTW-verrekenbaar, terwijl de afnemer die BTW in zijn eigen exploitatie niet kan verrekenen.
  • Residuele grondwaarde: onderaan zie je wat resteert voor grond nadat kosten en opslagen zijn verwerkt. Dit is de waarde die je (via koppeling) als opbrengst in de GREX kunt opnemen en daar in de tijd kunt faseren.
  • Kengetallen: controle- en benchmarkgetallen (o.a. per m²/eenheid, grondquote, marges) om varianten snel te toetsen.

2. Overige tabbladen (kort)

VEX cashflow
Overzicht van uitgaven en inkomsten per jaar (reëel/nominaal) en het saldoverloop. Hiermee zie je financieringsbehoefte en timing van opbrengsten.
VEX kengetallen
Samenvatting van kosten, opbrengsten en kernuitkomsten (marges, kengetallen per m²/eenheid), bedoeld voor snelle toetsing en vergelijking tussen varianten.
VEX rente indexen
Instellingen voor indexering en rente/financieringslasten en de toepassing daarvan in de cashflow. (Dit tabblad lichten we later verder uit.)
VEX instellingen
Instellingen voor grondslagen en standaardfasering (o.a. timing t.o.v. kavelprijs), zodat opbrengsten en kosten consistent in de tijd worden geplaatst.

Volgende stappen